任意売却 - 任意売却なら物件を市場価格に近い金額で売却することができ、競売よりも断然有利です。住宅ローンの返済でお困りなら、任意売却を考えてみませんか?

任意売却と競売の簡単な違いとしては、任意売却は売主様に自ら積極的に行動いただくことが必要ですが、競売は全く行動を起こす必要がないということです。

任意売却では売主様に、不動産会社とのやり取りや金融機関などの債権者に現状を説明したりと、積極的に行動していただく必要がありますが、競売では一切の行動を起こす必要がないのです。

ただし、任意売却と競売では大きな違いが存在します。
最終的に競売へと移行してしまい、のちのち後悔しないためにも任意売却と競売の簡単な違いを理解しておくことをおすすめします。

任意売却のメリットと競売のデメリットを事前に把握し、違いを理解することが大切です。

 
任意売却
競売
持ち出し資金
なし
なし
売却価格
市場価格の約9割~8割
市場価格の約5割~7割
売却期間
短め
長め
プライバシーの配慮
あり
なし
退去期日
協議の上で決定
一方的に決定
滞納金の支払い
あり
なし
残債務の交渉
できる
できない
引越し代金
もらえる可能性あり
全額自己負担

任意売却のメリットと競売との違い

売主様の持ち出し負担金はゼロ

通常不動産を売却した際には不動産会社へ仲介手数料を支払いますが、任意売却の場合は債権者より支払われますので、売主様には持ち出しする負担金がありません。

競売よりも市場価格に近い金額

任意売却では債権者との相談の上、通常の不動産売却と同じ市場価格(相場価格)に近い金額での売却を目指します。
競売物件は裁判所が選任した不動産鑑定士により物件が調査され、最低売却価格(売却基準価格)が決定します。

競売の場合、所有者・占有者の許可がないと建物内部を見ることはできませんし、簡単には引渡しに応じてもらえない場合もあるなど買主側にもデメリットが多数あるため、競売での売却価格は一般市場価格と比べて約5~7割程度の金額で取引が一般的です。
競売は住宅ローンが通りにくい性質上、業者が買取る場合が多いためその価格もおさえられ気味です。

ご近所に知られず秘密裡に

任意売却では通常の不動産売買と全く同じ形で売却活動が行われますので、住宅ローンの滞納などにより売却されているという事実は、いっさい周辺に知られることがありません。

競売の場合は、裁判所から3点セット※1が公開され、その物件が競売にかけられているということが全国に知れ渡ってしまいます。
裁判所から公開される3点セットには、物件の所在地や建物の外観、室内の写真なども掲載されます。その情報は裁判所はもとよりインターネット上にも掲載され、誰にでも閲覧可能な状態となります。
入札を検討する不動産会社が、居住者の人柄などを調査するために周辺で聞き込みを行ったりと、競売の事実をご近所に秘密裡にすることは難しくなります。

  • ※1 3点セット - 物件明細書・現況調査報告書・評価書など

交渉次第では残債額を減免や免除できる

任意売却を行い残った住宅ローンなどの残債がでた場合は、月の収入や支出を考慮し日常生活に支障がでない範囲で、再度返済計画を立て返済していくことが可能です。
またその際に、減免や免除をお願いするような交渉も可能です。

競売の場合は、通常の売却と比べるとどうしても売却額も低くなりがちで、任意売却と比べると残債額も大きくなります。
また競売の場合は、任意売却と比べ債権者との関係も悪化しがちなため、競売後に一括返済を求められるケースもあります。

固定資産税などの税金の滞納を売却代金から精算

物件が差し押さえされているような場合、差し押さえを解除するために、滞納している固定資産税や住民税などの税金の支払いを債権者に負担いただくことができます。

競売の場合は滞納金の請求が続くことになります。

引越し費用を負担してもらえる可能性がある

住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)が2007年5月に、任意売却の場合の引越代は認めないという通達を出す前はほとんどが認められていましたが、現在では認めてもらえないケースもあります。
原則は不可ですが、ただ100パーセントは無理でも交渉次第で、ある程度金額を負担いただける場合があります。

競売の場合は、立退きのための立ち退き料をもらえるはずもなく、引越し費用は全額自己負担となります。
また、競売の場合は落札後は落札者の意向により立ち退きの期限が決められますが、任意売却の場合は引き渡し時期を買主様との話し合いにより調整したりすることができます。

任意売却のデメリット

任意売却にももちろんデメリットが存在します。
ですが、任意売却のデメリットと競売のデメリットを比べると、競売のデメリットの方がはるかに大きくなります。
債権者との仲がこじれてしまう前に是非ともご相談ください。

ブラックリスト(個人信用情報)に記載される

任意売却を行うと確かに個人信用情報にその旨が記載されますが、住宅ローンを3ヶ月間滞納した時点でブラックリストになります。
それ以上の滞納が続くことで競売へと発展しますので、競売ももちろんブラックリストになります。

連帯債務者や連帯保証人に現状を説明する必要がある

住宅ローンの滞納が続く時点でゆくゆくは連帯債務者や連帯保証人に知られることになります。
被害を最小限に食い止めるためには、競売よりも任意売却が最善の策になります。

売主様に積極的に行動してもらう必要がある

任意売却の場合は、不動産会社の担当者だけが動くのではなく、売主様にも協力していただく部分が多々発生いたします。
売主様の積極的な協力が、任意売却による早期の解決につながるのです。

競売の場合は、住宅ローンの滞納期間が増える毎に勝手に進んでいきますので、何も行動する必要はありません。
待っていれば裁判所から明け渡し命令が届き、それを拒むと不法占拠者として民事訴訟をおこされ、強制執行により居住者を排除されることになります。

1つでも当てはまるなら、今すぐに行動を!より早い行動が、良い結果につながります。 任意売却の相談

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